1988年，某公司因兴建综合楼需拆迁广州市越秀南路某未取得房产证的房屋。某公司与被拆迁房屋住户（小业主）协商一致后签订《拆迁安置补偿合同》，约定综合楼兴建好后由某公司提供一定面积的房屋作为回迁房屋给小业主永久使用。某公司并向小业主出具一份主要内容是“如果以后房管部门统一办理综合楼产权分割时，可凭此永久使用证明报请某公司代办产权分割权”的承诺书，但该承诺未对办证过程中的土地出让金和税费承担问题给予约定。
此后小业主按约定回迁至约定房屋。因历史遗留问题，该回迁房无法办理到房产证。就房产证的办理事宜，2015年小业主向广州市越秀区人民法院起诉某公司要求该公司协助办理上述房屋产权登记。法院经审理后做出一审民事判决书支持了小业主的诉讼请求，一审判决后双方皆没有提起上诉，该判决生效。随后，小业主向越秀区人民法院申请强制执行。执行过程中，法院发出协助执行通知书要求房管部门协助办理产权证时，广州市不动产交易登记中心根据广州市土地利用发展中心关于土地使用权出让金评估结果的复函认定：因法院要求协助办理过户转移登记手续而评估土地出让金，经评审，讼争房屋应补缴土地使用权出让金60多万元（土地使用权出让年限为70年，从2016年评估日起计）方能办理房产证。
因一审判决书仅仅判决某公司须协助小业主办理讼争房屋的过户登记手续，对于办证过程中出现的土地出让金承担问题并未做出认定或判决，导致某公司与小业主对该巨额土地出让金究竟由谁缴纳发生争议，而执行法官亦无法找寻出该巨额土地出让金究竟由谁缴纳的依据，最终讼争房屋办理房产证的进程处于停滞状态。
本案的土地出让金究竟应由谁缴纳
一种观点认为应由某公司缴纳土地出让金。理由是：综合楼系由某公司兴建（讼争房屋属于综合楼的一部分），故建筑物所依附土地的土地出让金当然由某公司缴纳。同时，从法院判决某公司须协助小业主办理讼争房屋的过户登记手续来看，根据出卖人有义务确保其出卖的物业权属的完整性的原则，那么某公司也应补缴土地出让金来确保小业主回迁房的物权的完整性。
另一种观点认为：根据谁受益谁付费的原则，土地出让金应由小业主缴纳。
本案情况比较特殊，值得深入探讨。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”的规定，我国的土地出让金从性质上讲就是土地所有者即国家出让土地使用权给土地的使用人而收取的若干年限的地租之总和。因此，笔者认为土地出让金缴纳的责任主体需具体案情具体分析，不能一概而论。结合本案案情，笔者赞同本案土地出让金应由小业主缴纳的观点。具体分析如下：
首先，认为应由某公司缴纳土地出让金的观点其本能的逻辑是：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条的规定，只有作为建设单位的某公司缴纳了土地使用权出让金后方可兴建综合楼，故应由某公司缴纳土地出让金。但《中华人民共和国土地管理法》是在1999年1月1日才实施，本案某公司兴建综合楼时是在1988年，当时并未缴纳土地使用权出让金，现在是在办理房产证时需要补缴土地使用权出让金。
其次，假设某公司是项目房地产的开发商并将商品房出售给小业主，那么根据出卖人有义务确保其出卖的商品没有权利瑕疵的原则由出卖人缴纳土地出让金则是某公司的当然义务。但在本案中，某公司并非是房地产开发商，该案件也并非是商品房预售或者是买卖合同纠纷，该案的基础法律关系其实是拆迁安置补偿合同纠纷。而在该拆迁安置补偿合同中，某公司与小业主约定的并不是产权置换，双方约定的仅仅是使用权的安置补偿，之后则是补充约定了在房屋可以办理房产证时某公司应给予协助办理房产证。因此，根据私法自治原则，本案中某公司承担的仅仅是一种协助办理房产证手续的随附义务，并不是承担类似卖方开发商的应办理房产证的主要合同义务。
第三，参照《财政部、国土资源部、建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房和经济适用住房座落位置的标定地价的１０％确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记”的规定，结合本案小业主原被拆迁的房屋未取得房屋权属证书，拆迁房屋安置协议书未约定产权置换内容，尤其是《广州市土地利用发展中心关于土地使用权出让金评估结果的复函》中确认涉案的土地使用权出让年限为70年，从2016年评估日起计等情节来看，讼争房屋的土地出让金实质属于小业主在取得房产证时缴纳70年的出让土地使用权的地租。
综上分析，本案土地出让金所对应的实际土地使用者与受益者皆为小业主，笔者赞同本案土地出让金应由受益的小业主补缴的观点。
