现实生活中，经营性房屋越来越多，此类房屋在征收过程中涉及到的对象不仅包括房屋所有权人，也包括承租人，补偿项目不仅包括房屋本身的补偿，还涉及到停产停业损失、装饰装修损失等补偿项目。
然而，我国现行法律并未对上述问题作出清晰的规定，尤其是专用于调整国有土地上房屋征收法律关系的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，对承租人的利益保护只字未提，行政机关直接绕过承租人直接对房屋所有权人进行补偿，或者承租人与房屋所有权人对装修补偿、停产停业补偿分配比例无法达成一致意见，由此发生一系列的纠纷。
那么承租人的利益就无法得到充分保护了吗？当然不是！
需要知道在经营性房屋征收中承租人可以主张的补偿项目有哪些？
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条可知，补偿项目包括：
1、搬迁费用；
2、临时安置费用；
3、装修装饰的损失。
该项费用一般用于补偿承租人正常经营活动中对所租赁的房屋进行装修改造，让房屋的布局、风格等更适合于承租人所经营的行业。不同的行业对装修装饰的要求不同，由此产生的损失也不同。
4、停产停业的损失
停产停业损失主要包括两个方面，一是经济损失，即因停产、停业使被征收人去了获得利润的机会，经济损失其实就是被征收人的利润损失；二是因征收而必须发生的一些费用。比如停产、停业期间职工工资、福利费、各种保险等社会基金；企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用；生产、经营证照的重新办理或变更的费用等等。
在知道承租人可主张的利益范围后，在征收活动中，承租人并没有实际获得补偿，那么承租人可以向谁主张呢？
1、在民事方面，可基于合同相对性原则向出租人即房屋所有权人主张权利。承租人因承租房屋被征收而遭受的损失，依照租赁合同向出租人主张补偿，如果被征收人与承租人签订的租赁协议已经就征收情况作出了预测，并安排了相应的处理方式，按照租赁合同约定的方式处理即可，如果合同中对于房屋被征收的后果没有约定或者只是约定互补赔偿，则在实务中，一般法院会依据“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则来决定上述费用及损失的归属。
2、在行政方面，承租人有权利主张独立的补偿利益，自然可以直接要求行政机关履行补偿职责。在最高人民法院作出的（2019）最高法行申13115号行政裁定书中，最高院认为在房屋征收补偿案件中，通常而言，补偿的对象是被征收人，即房屋的所有权人，承租人与征收补偿行为不具有利害关系，因而不能成为行政诉讼的适格原告。但如果承租人在租赁的房屋上有难以分割的添附，且以其所承租房屋依法进行经营活动，那么在该房屋被征收时，对于承租人提出的室内装修、机器设备搬迁、停产停业等损失，依法应予考虑，此时承租人与征收补偿行为之间应视为具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。
3、以上两种方式，承租人均要提供证据证明因征收而遭受的损失，因此需要保留好相关证据，比如装修合同、装修费的支付凭证、工资的支付凭证、收入证明等。
最后，提醒各位承租人，在签订房屋租赁合同时应对房屋征收的后果进行约定，明确约定装饰装修损失、停产停业损失如何分配；在知道房屋即将被征收时，还应当及时关注当地的征收补偿方案，了解自己在拆迁中所享有的权利，要积极参与征收过程，合法及时维护自己的权益。
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