我们先来看一个真实案例：李某与A小区的房产中介签订了二手房买卖合同并支付了首期购房款等相关费用后，因各方原因未能及时办理房屋所有权过户登记。签订二手房买卖合同不久后，李某搬进了A小区内居住生活。居住了一个多月后，李某在搭乘A小区的电梯时发现电梯内的角落被贴上广告，小区内部分公共道路被改造成对外经营收费的停车位，后来李某与其他业主交谈的时发现其他业主对物业公司何时使用了上述共有部分表示不知情，因此李某决定到A小区的物业管理公司了解详情。到达物业管理公司后，李某主张电梯和公共道路都属于小区内全体业主共有，而物业公司使用和改变共有部分的原本用途进行经营却未经相关业主的同意，因出租和使用共有部分产生的收益也不知去向。物业管理公司最初以李某未办理房屋所有权登记而不是真正的业主为由拒绝向其说明情况，后李某与其他业主再次来到物业管理公司后，物业管理公司相关工作人员又以A小区的业主大会与业主委员会迟迟未能成立为由，主张物业管理公司是代替全体业主使用共有部分进行经营收益，但对于收益所得物业管理公司却避而不谈……

      懂房律师给出的答复是业主主要分两种：

      一是依法进行了不动产登记或依据原物权法（现民法典物权编）第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；

      二是基于商品房买卖合同已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定业主。本案中李某属于“基于商品房买卖合同已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人”，因此应认定为业主，可以行使业主的知情权。

      依据《民法典》第278条的规定：“下列事项由业主共同决定：……改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。决定该项事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”。本案中A小区虽然未能及时成立业主大会、业主委员会，但物业管理公司应当经过专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可利用电梯、公用道路等业主共有部分对外进行经营。且依据《民法典》的规定：“物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。因此物业管理公司的抗辩不能得到相关法律规范的支持。

      当出现上述例子中的纠纷时，懂房律师团在这里给出三条维权的途径：

      1、及时与物业管理公司取得联系，业主对房屋的专有部分及共有部分享有所有权，依据《民法典》物权编的规定，业主可行使包括排除妨碍请求权、返还原物请求权在内的物权请求权，要求物业管理公司纠正错误并向业主返还因使用、出租业主共有部分所得收益；

      2、若物业管理公司消极处理，业主可向房产管理中心或拨打12345进行投诉处理；

      3、走司法途径，业主以物业管理公司为被告，向物业公司所在地法院提起诉讼。

      若以上维权途径存在障碍，可以拨打懂房律师电话18620448755进行详细咨询。