2019年初，买方刘某与某房地产开发商签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋建筑面积192.0334平方米，套内面积112.7844 平方米，分摊面积79.249平方米，总价15545368元。同时，《补充协议》还约定了面积差异的处理方式，即以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理。后刘某依约支付完毕购房款，取得涉案房屋产权证书。

      现刘某发现房屋产权证登记的公摊面积比约定的79.249平方米少了4.4402平方米，误差比为-2.312%，经与开发商沟通补面积差价无果后向法院提起诉讼，要求开发商退还面积差房款及利息。

      争议焦点：

      合同约定以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，刘某是否有权要求开发商退还公摊面积差房款。

      双方仅就套内面积差异的处理方式进行约定，应视为双方对公摊面积实测与约定不符的处理方式没有约定。此时，双方对面积差异问题处理的方式，应参照相关法律法规进行处理。

      《民法典》公布后，最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正），删去了原解释第十四条中关于房屋面积差异的处理条款，但与该条款内容大致相同的《商品房销售管理办法》第二十条依然有效。根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

      （1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款，多退少补；

      （2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

      另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，存在面积误差这一事实是发生在19年，仍然适用上述2003年司法解释中开发商交房面积差异处理的规定。

      虽然合同另外约定按套内建筑面积计价并以之为依据进行面积确认及差异处理，合同中也并未约定公摊面积的差异如何处理，但是公摊面积与套内面积共同构成处分权益的内容，共同构成销售建筑面积。公摊面积具有保障用益的功用，跟随套内面积同时进行物权流转。双方可以按套内建筑面积计算房价，也可以按建筑面积计算房价。但无论采取何种计价方式，都不能否认销售建筑面积包括了公摊面积在内的事实。开发商交付的房屋公摊面积减少了，依据公平合理原则开发商应补偿刘某房屋公摊面积减少的损失。

      当开发商交付的房屋存在面积误差时，合同有约定则按照约定处理，合同无约定则需进一步分析误差绝对值是否超过3%，若超过3%，买家可选择解除合同；若未超过3%，则买卖双方据实结算房价款，多退少补。